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税理士法人 大橋会計ブログ|大橋会計事務所

30年の事業承継

2018/01/30

こんにちは。大橋会計の山下です。
 
平成30年度は事業承継税制に大きな改正がありますね。
今回の改正はかなりすごいです。制度の利用に2の足を踏んでいた方も納得の内容です。
 
ただし、承継計画を5年以内に提出、10年以内に実際に承継を行う場合に使う事が出来ます。
 
個人的に改正で大きかったと感じた点は、まず納税猶予の対象となる株式数に2/3の上限が設けられていましたが、これが撤廃されました。100%までOKです。
 
さらに後継者に移す株式は現行制度で1人の先代経営者から1人の後継者へのみとしていましたが、複数株主からも承継可能で後継者も最大3人までとなりました。
後継者が複数の場合、共同代表になります。
 
一番ネックだった5年間の雇用の平均8割維持も未達でも納税猶予が継続可能、しかも猶予取消になった場合の措置もすごいです。
 
今までは売却や廃業によって取消になった場合、贈与ないし相続をした時の株式の評価額で猶予されていた税額を納税する必要がりましたが、経営環境の変化を示す一定の要件を満たした場合においてはなんと売却、廃業時の株価を基に再計算を行い、差額を減免可能になりました。
 
これは事業承継ラッシュが来そうな予感です。

一時的空室部分に当たらない空室期間

2017/11/10

こんにちは、大橋会計の鶴田です。
賃貸アパート、賃貸マンション等の敷地のある土地や、
その建物を相続した場合には、その貸家建付地、貸家の相続税評価は、
賃貸割合に応じて減額することが可能です賃貸割合は、原則として
「課税期間において賃貸されている各独立部分の床面積の合計」に基づき算定されます。
例えば引越しシーズンなどで、賃貸アパートや賃貸マンションのうちに、
一時的に空室である部分があった場合には、財産評価基本通達26より
「課税期間において賃貸されている各独立部分の床面積の合計」
について「課税期間において、一時的に賃貸されていなかったと
認められるものを含めて差し支えない」とされています。
 
この空室が一般的な空室と認められるか否かは、以下国税庁の質疑応答事例の
5つの要件に基づき、総合的に判断します。
  • 各独立部分が課税時期前に継続的に賃貸されてきたものかどうか
  • 賃借人の退去後速やかに新たな賃借人の募集が行われたかどうか
  • 空室の期間、他の用途に供されていないかどうか
  • 空室の期間が課税時期の前後の例えば一か月前程度であるなど一時的な期間であったかどうか
  • 課税時期後の賃貸が一時的なものではないかどうか
 今回、大阪高裁平成27年5月11日判決では、一時的空室であるか否かの判断に当たっては、
空室期間の長短は重要な要素であるとして、本件における空室の最短期間である
5ヶ月は1ヶ月程度の期間にとどまらないとし、一時的なものではなく長期間であるとのことから、
一時的空室に当たらないと判断しました。本件では、空室期間の長短は重要な要素である、
との見解が示されました。一時的空室の判断に当たっては、空室期間のみで判断されるわけではなく、
質疑応答事例に基づく5つの要件に沿って、あくまでも総合的に判断されることには留意が必要です。
最後までお読みいただきありがとうございました。

タワマン節税には否認されるリスクがある

2017/10/23

こんにちは。大橋会計の鶴田です。
 
平成29年度税制改正では、タワーマンション(60m超の居住用高層建築物)の各区分所有者が
負担する固定資産税の計算方法の見直しが行われました。
今回の内容では、相続税のタワマン節税の見直しは保留になりましたが、
タワマン節税は6項における否認のリスクが存在するため注意が必要です。
今回はこのタワマン節税についてご説明したいと思います。
 
そもそもタワマン節税とは、家屋は財産評価基本通達により固定資産税評価額で評価されますが、
固定資産税評価額はマンションの方角、階数、眺望は考慮されないため、
相続税の評価額と実際の売却額が大きく異なることに着目したものです。
 
国税庁の調査によるとタワーマンションの市場価格と
評価通達に基づく相続税評価額の乖離率は平均3.04倍とされていて
市場価格との大きな乖離が見られます。そのため国税庁は、
乖離率の幅だけでなく個別的な要素も考慮し、6項の適用を検討します。
 
6. この通達の定めによって評価することが著しく不適当と認められる財産の価額は、
国税庁長官の指示を受けて評価する ―財産評価基本通達6項―
 
実際にタワマン節税により6項が適用された例もあるので簡単にご紹介いたします。
 
平成23年7月1日判決の事例では、相続1ヶ月前にタワーマンションを購入し
未利用のまま相続になりました。相続税評価額は約5,800万円でしたが、
相続の4か月後に約2億9,300万円で売却の契約を締結しました。
しかし、相続開始日前後の一時的な期間のみの形態に過ぎないマンションを
財産評価に基づき評価することは著しく不適用として6項の適用となりました。
 
このようなタワマン節税が6項の適用により否認されるリスクがあることは
引き続き注意しておくべきかと思われます。
最後までお読みいただき、ありがとうございました。
 

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