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タワマン節税には否認されるリスクがある

2017/10/23

こんにちは。大橋会計の鶴田です。
 
平成29年度税制改正では、タワーマンション(60m超の居住用高層建築物)の各区分所有者が
負担する固定資産税の計算方法の見直しが行われました。
今回の内容では、相続税のタワマン節税の見直しは保留になりましたが、
タワマン節税は6項における否認のリスクが存在するため注意が必要です。
今回はこのタワマン節税についてご説明したいと思います。
 
そもそもタワマン節税とは、家屋は財産評価基本通達により固定資産税評価額で評価されますが、
固定資産税評価額はマンションの方角、階数、眺望は考慮されないため、
相続税の評価額と実際の売却額が大きく異なることに着目したものです。
 
国税庁の調査によるとタワーマンションの市場価格と
評価通達に基づく相続税評価額の乖離率は平均3.04倍とされていて
市場価格との大きな乖離が見られます。そのため国税庁は、
乖離率の幅だけでなく個別的な要素も考慮し、6項の適用を検討します。
 
6. この通達の定めによって評価することが著しく不適当と認められる財産の価額は、
国税庁長官の指示を受けて評価する ―財産評価基本通達6項―
 
実際にタワマン節税により6項が適用された例もあるので簡単にご紹介いたします。
 
平成23年7月1日判決の事例では、相続1ヶ月前にタワーマンションを購入し
未利用のまま相続になりました。相続税評価額は約5,800万円でしたが、
相続の4か月後に約2億9,300万円で売却の契約を締結しました。
しかし、相続開始日前後の一時的な期間のみの形態に過ぎないマンションを
財産評価に基づき評価することは著しく不適用として6項の適用となりました。
 
このようなタワマン節税が6項の適用により否認されるリスクがあることは
引き続き注意しておくべきかと思われます。
最後までお読みいただき、ありがとうございました。
 

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